מיסוי מקרקעין
מיסוי מקרקעין – החזר מס שבח וליווי מקצועי
שירותי המשרד
החזר מס שבח
מכרת דירה, חנות או מגרש בשנים האחרונות? יכול מאוד להיות ששילמת יותר מדי מס – פשוט כי אף אחד לא בדק בשבילך אם ניצלת את כל ההטבות והפטורים שהחוק מאפשר.
אנחנו נבצע עבורך בדיקה מקצועית ומעמיקה של כל הנתונים, ונבדוק אם מגיע לך החזר.
ברוב המקרים, מדובר בכסף אמיתי שמחכה לך עשרות ואפילו מאות אלפי שקלים.
ליווי ואופטימיזציה מיסויית
עו"ד אמר לך שאתה חייב במס שבח?
לפני שאתה משלם, כדאי לבדוק אם באמת אין דרך אחרת.
אנחנו מתמחים בליווי תהליכי מכירה ויצירת אופטימיזציה מיסויית חכמה – כדי שתשלם רק את מה שצריך, לא שקל יותר.
שאלות נפוצות
מה זה מס שבח ומס רכישה?
מדובר בשני מיסים עיקריים החלים על עסקאות במקרקעין בישראל – כמו מכירת דירה, חנות, משרד או קרקע. מס שבח הוא המס שמשלם המוכר, והוא מחושב על הרווח שנוצר לו מהמכירה (השבח).
מס רכישה הוא המס שמשלם הקונה בעת רכישת הנכס.
איך מחושב מס השבח?
מס השבח מחושב על ההפרש בין מחיר המכירה של הנכס לבין מחיר הרכישה שלו, בתוספת הוצאות שהותרו בחוק כגון עלויות שיפוץ, תיווך, שכר טרחת עורך דין, שמאי מקרקעין, מס רכישה ששולם בעת הקנייה ועוד.
במילים אחרות, ההוצאות המותרות מגדילות את עלות הרכישה ומקטינות את השבח, כלומר את הרווח החייב במס.
באילו מקרים יש פטור ממס שבח?
במקרים רבים נמכרת דירת מגורים במטרה לשפר את איכות החיים – למשל מעבר לדירה גדולה יותר, אזור אחר או סביבה מתאימה יותר – ללא כל פן עסקי או השקעותי.
מתוך הכרה בכך, חוק מיסוי מקרקעין קובע שורה של פטורים ממס שבח, שנועדו להקל על בעלי נכסים פרטיים ולאפשר תנועה טבעית בשוק הדיור.
להלן הפטורים הנפוצים ביותר:
- מכירת דירת מגורים יחידה – פטור ממס שבח עד לתקרת הפטור (5,008,000 שקלים נכון לשנת 2025), בכפוף לעמידה בתנאים נוספים.
- מכירת דירת ירושה – כאשר המוריש עמד בתנאי הפטור בעצמו, ובכפוף לעמידה בתנאים נוספים.
- החלפת שתי דירות בדירה אחת גדולה יותר – פטור חד-פעמי הניתן פעם אחת בחיים, במקרים שבהם נמכרות שתי דירות ונרכשת במקומן דירה אחת (בכפוף לתנאים נוספים).
- העברת נכס במתנה לקרוב משפחה – מדובר בדחיית מס, ולא בפטור אמיתי ממס שבח.
באילו מקרים יש פטור והקלות ממס רכישה?
ברכישת דירת מגורים יחידה בידי יחיד, חישוב מס הרכישה נעשה לפי מדרגות מס נמוכות במיוחד, החל מאפס אחוזים ועד לתקרת הפטור – 1,978,745 ש"ח (נכון לשנת 2025). כלומר, עד לסכום זה אין תשלום מס רכישה כלל.
בנוסף קיימים מקרים שבהם ניתנות הקלות או פטורים נוספים:
- נכה, עיוור, נפגע פעולות איבה או בן משפחה של חייל שנספה במערכה – זכאים לפטור מלא ממס רכישה כאשר מדובר בדירה יחידה (בכפוף לתקרה ולתנאים הקבועים בחוק). אם מדובר בדירה נוספת או שסכום הרכישה עולה על התקרה, שיעור המס יעמוד על 0.5% משווי הנכס.
- עולים חדשים – בעת רכישת דירה שנייה או דירה חלופית, ניתנות מדרגות מס מופחתות לתקופה מוגבלת ובהתאם לתנאים שנקבעו בתקנות.
- מתנה או העברת נכס מקרקעין בין קרובים – חלה חבות מס רכישה בשיעור של שליש מהמס הרגיל.
באילו מקרים מגיע לי החזר מס רכישה?
החזר מס רכישה עשוי להגיע במקרים שבהם בעת הרכישה שולם מס גבוה מהנדרש – לרוב משום שלא נוצלו במלואן ההקלות, הפטורים או מדרגות המס המופחתות המפורטות בסעיף הקודם.
בדיקה מקצועית יכולה לחשוף טעויות בחישוב או זכאויות שלא יושמו בזמן העסקה, ולהוביל להחזר כספי מרשות המיסים.
מהם תכנוני המס הנפוצים לצורך חיסכון במס שבח?
קיימים מספר תכנוני מס חוקיים שניתן ליישם בעת מכירת נכס נדל"ני, במטרה לצמצם את חבות המס ולשלם רק את הסכום הנדרש באמת.
להלן הנפוצים שבהם:
- ניכוי הוצאות מותרות – ניתן להוסיף לעלות הרכישה הוצאות שונות שהוצאו במהלך השנים, כגון עלויות שיפוץ, תיווך, שכר טרחת עורך דין, שמאי מקרקעין, מס רכישה ששולם בעת הקנייה ועוד.
- פיצול שבח בין בני זוג – בני זוג רשאים לבקש במסגרת הדיווח למס שבח לפצל את השבח (הרווח) ביניהם ולחשב את המס המגיע לכל אחד בנפרד. בדרך זו ניתן להפחית את המס הכולל ולחסוך לעיתים אלפי שקלים.
- קיזוז הפסדים – רווח ממכירת נכס נדל"ני ניתן לקיזוז כנגד הפסדים אחרים, כגון הפסדים שוטפים מעסק, ממכירת ניירות ערך או ממטבעות דיגיטליים (כגון ביטקוין ואתריום).
- פריסת שבח – מתוך הכרה בכך שהרווח נצבר על פני תקופה ארוכה, ניתן לבקש שיחושב כאילו נבע בחלקים שנתיים שווים. צעד זה מאפשר ליהנות ממדרגות מס נמוכות ונקודות זיכוי שלא נוצלו בשנים קודמות.
- שיעור מס מופחת לבני 60 ומעלה – אדם שהגיע לגיל 60 ושאין לו הכנסה משמעותית או שאין לו הכנסה כלל, עשוי להיות זכאי לשיעור מס שבח מופחת של 10% בלבד.
באילו מקרים מגיע לי החזר מס שבח?
כדי להיות זכאי להחזר מס שבח, נדרש שיתקיימו יחד שלושת התנאים הבאים:
- העסקה בוצעה במהלך שש השנים האחרונות – חובה להגיש את הבקשה לפני התיישנות שומת מס השבח.
- שולם בפועל מס שבח בעת מכירת הנכס.
- לא נוצלו בצורה מיטבית תכנוני המס האפשריים – כגון ניכוי הוצאות מותרות, פריסת שבח, קיזוז הפסדים או פיצול שבח בין בני זוג.
כאשר שלושת התנאים הללו מתקיימים, ניתן לבחון אפשרות לקבלת החזר מס שבח מרשות המיסים – לעיתים בסכומים משמעותיים מאוד.
מתי אני משלם על השירות של החזר מס שבח או החזר מס רכישה?
תשלום שכר הטרחה מתבצע רק לאחר שהחזר המס מתקבל בפועל לחשבון הבנק שלכם.
במילים אחרות – התשלום מתבצע רק לאחר שיש תוצאה אמיתית בשטח.
מתי אני משלם על שירות הליווי והאופטימיזציה המיסויית?
תשלום שכר הטרחה בגין ליווי עסקת מכירה ו/או רכישה מתבצע מראש, לפני תחילת הטיפול בפועל.